Woning verkopen bij een scheiding: hoe pak je dat aan?

Een scheiding betekent niet alleen dat jullie ieder je eigen weg gaan. Als jullie samen een koopwoning hebben, moet je ook bepalen wat daarmee gebeurt. En dat is niet altijd eenvoudig.
Misschien wil één van jullie graag blijven wonen, bijvoorbeeld vanwege de kinderen. Misschien is verkopen juist de beste manier om allebei opnieuw te beginnen. Naast financiële en juridische vragen spelen vaak ook emoties mee. Een huis is tenslotte meer dan een stapel stenen.
Daarom is het verstandig om eerst rustig te kijken naar de mogelijkheden, voordat jullie beslissingen nemen.

Van wie is de woning eigenlijk?

Voordat jullie kunnen bepalen wat er met de woning gebeurt, moet duidelijk zijn hoe het eigendom juridisch is geregeld.
Zijn jullie getrouwd of hebben jullie een geregistreerd partnerschap? Dan is onder andere van belang wanneer jullie zijn getrouwd of het partnerschap zijn aangegaan en welke afspraken daarbij zijn gemaakt.
Sinds 1 januari 2018 geldt bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap zonder afwijkende voorwaarden standaard een beperkte gemeenschap van goederen. Bezittingen en schulden die vóór het huwelijk alleen van één partner waren, blijven in principe privé. Gezamenlijke bezittingen en schulden en wat tijdens het huwelijk in de gemeenschap valt, worden volgens de daarvoor geldende regels verdeeld.
Zijn er huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden? Dan zijn de afspraken daarin belangrijk. Woonden jullie ongehuwd samen? Dan kunnen weer andere regels en afspraken gelden.
Kijk daarom niet alleen naar wie er in de woning woont, maar vooral naar wie juridisch eigenaar is en welke afspraken jullie hebben gemaakt.

Kan één van jullie in de woning blijven wonen?

Dat is vaak de eerste vraag. Zeker wanneer er kinderen zijn, kan het prettig zijn als één van jullie in het vertrouwde huis blijft wonen.
Maar willen blijven is niet hetzelfde als kunnen blijven.
De belangrijkste vraag is of degene die in de woning blijft de hypotheek zelfstandig kan dragen. Daarbij moet ook worden bekeken of de hypotheek kan worden aangepast en of de vertrekkende partner uit de aansprakelijkheid voor de lening kan worden ontslagen.
Dat laatste is belangrijk. Alleen onderling afspreken dat één van jullie voortaan de hypotheek betaalt, betekent niet automatisch dat de ander geen financiële verantwoordelijkheid meer heeft.
De geldverstrekker moet beoordelen of de hypotheek door één persoon kan worden voortgezet en onder welke voorwaarden. Laat daarom tijdig door een hypotheekadviseur onderzoeken wat financieel mogelijk is.

Hoe werkt uitkopen bij een scheiding?

Als jullie samen eigenaar zijn en één van jullie de woning wil overnemen, moet worden bepaald hoe de waarde wordt verdeeld.
Daarbij spelen de actuele marktwaarde van de woning, de resterende hypotheekschuld en jullie onderlinge afspraken een rol.
Is de woning meer waard dan de hypotheekschuld? Dan is er sprake van overwaarde.
Neemt één partner de woning over, dan kan het nodig zijn om de andere partner voor zijn of haar aandeel uit te kopen. Hoeveel dat precies is, hangt af van de eigendomsverhouding, eventuele afspraken en andere financiële omstandigheden.
Een goede waardebepaling of taxatie helpt om eerst duidelijkheid te krijgen over de actuele waarde van de woning. Vervolgens kunnen jullie samen met een hypotheekadviseur en eventueel een notaris of mediator bepalen hoe de overname financieel en juridisch geregeld kan worden.

Is blijven wonen niet haalbaar? Dan kan verkopen rust geven

Niet iedere woning kan na een scheiding door één van beide partners worden overgenomen.
Soms is de hypotheek op één inkomen niet betaalbaar. Soms kan de vertrekkende partner niet uit de aansprakelijkheid worden ontslagen. En soms willen jullie simpelweg allebei opnieuw beginnen.
Dan kan verkoop van de woning de meest logische oplossing zijn. Bij verkoop wordt de hypotheek doorgaans uit de verkoopopbrengst afgelost. Wat daarna overblijft, of eventueel als schuld resteert, moet volgens de geldende eigendomsverhoudingen en afspraken worden verdeeld.
Maar bij een scheiding gaat een woning verkopen niet alleen over de verkoopopbrengst.
Er spelen vaak meer vragen. Wanneer zetten jullie de woning te koop? Wie blijft er tot die tijd wonen? Wat moet er nog aan het huis gebeuren? Hoe plannen jullie bezichtigingen? En hoe zorgen we ervoor dat de verkoop niet voor extra spanning zorgt?
Juist in zo’n situatie helpt het wanneer een makelaar de verkoop rustig, zorgvuldig en met aandacht voor beide partijen begeleidt.

Kunnen jullie voorlopig samen eigenaar blijven?

Ja, in bepaalde situaties kunnen jullie ervoor kiezen om de woning voorlopig gezamenlijk aan te houden. Bijvoorbeeld wanneer één van jullie er tijdelijk blijft wonen of wanneer jullie nog niet direct willen verkopen.
Maar dat is niet automatisch de eenvoudigste oplossing.
Zolang jullie gezamenlijk eigenaar of schuldenaar blijven, kunnen er financiële, fiscale en hypothecaire gevolgen zijn. Dat kan bijvoorbeeld invloed hebben op de mogelijkheden om een andere woning te kopen.
Ook de hypotheekrenteaftrek kan veranderen. Wie welk deel van de rente mag aftrekken, hangt onder andere af van het eigendom, de hypotheekschuld, wie in de woning woont en wie de rente betaalt.
Vertrekt één van jullie uit de gezamenlijke eigen woning terwijl de ex-partner er blijft wonen? Dan kan onder bepaalde voorwaarden nog maximaal twee jaar recht bestaan op hypotheekrenteaftrek voor het eigen aandeel in de voormalige woning.
Laat daarom vooraf goed uitzoeken wat gezamenlijk eigenaar blijven in jullie persoonlijke situatie betekent.

Wat betekent dit voor jullie?

Er is bij een scheiding niet één oplossing die voor iedereen de beste is. In grote lijnen zijn er drie mogelijkheden:

• Eén van jullie neemt de woning over.
• Jullie verkopen de woning.
• Jullie blijven voorlopig samen eigenaar.

Welke keuze verstandig is, hangt af van jullie wensen, financiële mogelijkheden, eigendomsverhouding, hypotheek en persoonlijke situatie.
Begin daarom niet direct met de vraag: wanneer zetten we het huis te koop?
Begin liever met de vraag: wat hebben wij allebei nodig om straks goed verder te kunnen?
Van daaruit kunnen jullie bepalen wat er met de woning moet gebeuren.

Bij De Makelaar begrijpen we dat een woning verkopen tijdens een scheiding meer vraagt dan alleen een goede verkoopstrategie. Er spelen persoonlijke belangen en soms lopen wensen uiteen. We helpen jullie om de mogelijkheden helder te krijgen, denken mee over de verkoop en zorgen voor een zorgvuldig proces waarin beide partijen weten waar ze aan toe zijn.

Samen uit elkaar. En hoe nu verder met jullie woning?

Een scheiding brengt genoeg onzekerheid met zich mee. Dan is het prettig als je weet welke mogelijkheden er zijn voor jullie woning.

Willen jullie weten wat de woning waard is en welke volgende stap verstandig is? Maak gerust een afspraak met De Makelaar. We denken met jullie mee en geven eerlijk advies over de mogelijkheden.