Woning verkopen bij een scheiding: hoe pak je dat aan?

Een scheiding betekent niet alleen dat jullie ieder je eigen weg gaan.

Als jullie samen een woning hebben, moet je ook bepalen wat daarmee gebeurt. En juist dat kan lastig zijn. Niet alleen omdat er financiële keuzes gemaakt moeten worden, maar ook omdat een huis vaak vol herinneringen zit. Misschien wil één van jullie er graag blijven wonen. Misschien is verkopen juist de beste manier om allebei opnieuw te kunnen beginnen.

Daarom is het verstandig om eerst rustig te kijken naar wat er mogelijk is.

Eerst: van wie is de woning?

Voordat je kunt bepalen wat er met de woning gebeurt, moet duidelijk zijn hoe het eigendom juridisch is geregeld.

Zijn jullie allebei eigenaar? Dan is onder andere van belang wanneer jullie zijn getrouwd of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan en welke afspraken daarbij zijn gemaakt.

Sinds 1 januari 2018 geldt bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap zonder andere voorwaarden standaard een beperkte gemeenschap van goederen. Bezittingen en schulden die vóór het huwelijk alleen van één partner waren, blijven in principe privé. Bezittingen en schulden die al gezamenlijk waren of tijdens het huwelijk gezamenlijk zijn geworden, kunnen wel binnen de gemeenschap vallen.

Zijn er huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden? Dan zijn de afspraken daarin bepalend.

Woonden jullie ongehuwd samen? Dan kunnen weer andere afspraken gelden.

Kijk daarom niet alleen naar wie er in het huis woont, maar vooral naar hoe het eigendom daadwerkelijk is vastgelegd.

Kan één van jullie in de woning blijven?

Dat is vaak de eerste vraag.

Misschien wil één van jullie graag blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat de kinderen er wonen, omdat je gehecht bent aan de plek of simpelweg omdat verhuizen op dit moment niet wenselijk is. Dan moet eerst duidelijk worden of dat financieel haalbaar is.

Kan degene die blijft wonen de hypotheek dragen? Kan de hypotheek worden aangepast? En kan de vertrekkende partner worden ontslagen uit de aansprakelijkheid voor de lening? Dat laatste is belangrijk.

Alleen afspreken dat één van jullie voortaan de hypotheek betaalt, betekent niet automatisch dat de ander geen verantwoordelijkheid meer heeft voor de hypotheek. De geldverstrekker moet beoordelen of de hypotheek door één persoon kan worden voortgezet en onder welke voorwaarden dat mogelijk is.

En hoe zit het met uitkopen?

Als de woning gezamenlijk eigendom is en één van jullie de woning overneemt, moet worden bepaald welke waarde daarbij wordt gebruikt. Daarbij spelen onder andere de actuele marktwaarde van de woning en de resterende hypotheekschuld een rol.

Is de woning meer waard dan de hypotheekschuld? Dan kan er sprake zijn van overwaarde. Neemt één partner de woning over, dan kan dat betekenen dat de andere partner voor zijn of haar aandeel moet worden uitgekocht.

Maar ook hier geldt: de precieze verdeling hangt af van jullie eigendomsverhouding, afspraken en persoonlijke situatie.

Een goede waardebepaling of taxatie helpt om eerst een helder beeld te krijgen van de waarde van de woning. Vervolgens kunnen jullie met een financieel adviseur, notaris of andere specialist bepalen wat dit voor jullie verdeling betekent.

Is blijven wonen niet haalbaar? Dan kan verkopen rust geven

Niet iedere woning kan na een scheiding door één van beide partners worden overgenomen. Soms is de hypotheek alleen niet betaalbaar. Soms kan de vertrekkende partner niet uit de aansprakelijkheid worden ontslagen. En soms willen jullie simpelweg allebei opnieuw beginnen.

Dan kan verkoop van de woning de meest logische keuze zijn. Na verkoop wordt de hypotheek uit de verkoopopbrengst afgelost. Wat daarna overblijft  of eventueel nog als schuld resteert moet volgens de voor jullie geldende afspraken worden verdeeld. Maar bij een scheiding gaat een verkoop wat ons betreft niet alleen over de hoogste opbrengst.

Er speelt vaak meer.

Wanneer zetten jullie het huis te koop? Wie blijft er tot die tijd wonen? Wat moet er nog aan de woning gebeuren? Hoe plannen jullie bezichtigingen? En hoe zorgen we ervoor dat de verkoop geen extra bron van spanning wordt?

Juist dan helpt het als iemand het verkoopproces rustig en zakelijk begeleidt.

Kunnen jullie ook samen eigenaar blijven?

Ja, in bepaalde situaties kan een woning voorlopig gezamenlijk eigendom blijven.

Maar dat is niet automatisch de makkelijkste oplossing.

Zolang jullie gezamenlijk eigenaar en/of schuldenaar blijven, kunnen er financiële, fiscale en hypothecaire gevolgen zijn. Dat kan bijvoorbeeld invloed hebben wanneer één van jullie later een andere woning wil kopen.

Ook de hypotheekrenteaftrek kan veranderen. Wie welk deel van de rente mag aftrekken, hangt onder andere af van het eigendom, het aandeel in de hypotheekschuld, wie in de woning woont en wie de hypotheekrente betaalt.

Vertrekt één van jullie uit de gezamenlijke eigen woning terwijl de ex-partner er blijft wonen, dan kan onder voorwaarden nog maximaal twee jaar recht bestaan op hypotheekrenteaftrek voor het eigen aandeel in de voormalige woning.

Dit is precies zo’n situatie waarin algemeen advies tekortschiet. Laat daarom vooraf goed uitzoeken wat gezamenlijk eigenaar blijven in jullie specifieke situatie betekent.

Wat is verstandig in jullie situatie?

Er is bij een scheiding niet één oplossing die voor iedereen de beste is.

In grote lijnen zijn er drie mogelijkheden:

• één van jullie neemt de woning over;
• jullie verkopen de woning;
• jullie blijven voorlopig samen eigenaar.

Welke keuze verstandig is, hangt af van jullie wensen, financiële mogelijkheden, eigendomsverhouding, hypotheek en persoonlijke situatie.

Begin daarom niet direct met de vraag:
wanneer zetten we het huis te koop?

Begin met de vraag:
Wat hebben wij allebei nodig om straks goed verder te kunnen?
Van daaruit kun je bepalen wat er met de woning moet gebeuren.

Een woning verkopen tijdens een scheiding vraagt om meer dan een bord in de tuin. Er spelen financiële én persoonlijke belangen. Wil je weten wat in jullie situatie verstandig is? Neem gerust contact op met De Makelaar. We kijken rustig met jullie mee en geven eerlijk advies over de mogelijkheden.